WEG-Verwalter abberufen: Voraussetzungen und Ablauf

Nach geltendem WEG-Recht kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen. Ein wichtiger Grund, wie er früher teilweise diskutiert wurde, ist für die Wirksamkeit des Abberufungsbeschlusses nicht erforderlich. Diese Regelung stärkt die Selbstbestimmung der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter.

Das bedeutet allerdings nicht, dass eine Abberufung ohne Grund immer sinnvoll ist. Insbesondere wirkt sich das Fehlen eines wichtigen Grundes auf die vertragliche Seite aus: Ohne wichtigen Grund endet der Verwaltervertrag in der Regel nicht sofort, sondern erst nach der gesetzlich vorgesehenen Frist.

Für den Beschluss über die Abberufung genügt die einfache Mehrheit der auf der Eigentümerversammlung abstimmenden Eigentümer. Eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit ist nicht erforderlich. Das gilt unabhängig davon, ob der Verwalter freiwillig zurücktreten möchte oder gegen seinen Willen abberufen wird.

Die Abberufung kann als eigener Tagesordnungspunkt beschlossen werden, häufig gekoppelt mit der Bestellung eines Nachfolgers, um eine verwaltungslose Zeit zu vermeiden.

Der Ablauf beginnt in der Regel mit der Aufnahme des Tagesordnungspunkts „Abberufung des Verwalters“ in die Einladung zur Eigentümerversammlung. Auf der Versammlung wird über die Abberufung abgestimmt; bei Annahme wird der Beschluss protokolliert.

Die Abberufung als organisationsrechtlicher Akt ist vom Verwaltervertrag zu unterscheiden. Der Vertrag endet infolge der Abberufung spätestens sechs Monate nach dem Abberufungsbeschluss. Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Vertrag auch fristlos enden.

Bis zum Ende dieser Frist bleibt der bisherige Verwalter grundsätzlich vergütungsberechtigt, auch wenn er faktisch keine oder nur reduzierte Aufgaben mehr wahrnimmt, sofern der Vertrag keine abweichende Regelung enthält.

Nach der Abberufung ist eine geordnete Übergabe wichtig: Der bisherige Verwalter sollte Unterlagen wie Verträge, Abrechnungen, Protokolle und die Kontenübersicht vollständig an die Gemeinschaft oder direkt an den Nachfolger übergeben.

Eine klare Übergabefrist und die Benennung eines Ansprechpartners auf beiden Seiten erleichtern den Übergang erheblich und verhindern, dass wichtige Vorgänge während des Wechsels liegen bleiben.

Damit die Gemeinschaft nicht ohne Verwalter dasteht, empfiehlt es sich, die Abberufung möglichst mit der Bestellung eines Nachfolgers zu koppeln. Fehlt ein Nachfolger, kann in dringenden Fällen ein Notverwalter durch das Gericht bestellt werden.

Eine gut vorbereitete Eigentümerversammlung, die Abberufung und Neubestellung gemeinsam behandelt, reduziert das Risiko einer verwaltungslosen Übergangszeit deutlich.