Hausverwaltung kündigen: Fristen und Vorgehen

Bei einer WEG ist der Verwalter zugleich Organ der Gemeinschaft und Vertragspartner aus dem Verwaltervertrag. Die Bestellung als Organ wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung begründet und kann jederzeit widerrufen werden. Der Verwaltervertrag hingegen ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der eigenen Kündigungsregeln folgt.

Für Eigentümer und Beiräte ist es wichtig, beide Ebenen im Blick zu behalten, da die Beendigung der Organstellung allein den Vertrag nicht automatisch beendet.

Verwalterverträge werden häufig für die Dauer der Bestellung, also bis zu fünf Jahre, abgeschlossen und enthalten Regelungen zur ordentlichen Kündigung beziehungsweise zum automatischen Auslaufen bei Ende der Bestellung. Es empfiehlt sich, die im jeweiligen Vertrag vereinbarten Fristen und Formvorgaben genau zu prüfen.

Läuft die Bestellung regulär aus, ohne dass eine Verlängerung beschlossen wird, endet in der Regel auch der Verwaltervertrag zu diesem Zeitpunkt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.

Liegt ein wichtiger Grund vor, etwa gravierende Pflichtverletzungen der Verwaltung, kann der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund muss so schwerwiegend sein, dass der Gemeinschaft ein Festhalten am Vertrag bis zum regulären Ende nicht zumutbar ist.

Auch bei der außerordentlichen Kündigung ist ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, in der Regel verbunden mit der gleichzeitigen Abberufung als Verwalter.

Wird der Verwalter durch Beschluss abberufen, endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Diese Frist gilt unabhängig von einer möglicherweise längeren vertraglichen Laufzeit und dient dem Schutz der Gemeinschaft vor abrupten Zuständigkeitslücken.

Vereinbaren die Parteien eine kürzere Frist oder liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, kann der Vertrag auch früher enden.

Eine Kündigung sollte immer schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund im Fall einer außerordentlichen Kündigung konkret benennen. Grundlage ist der zuvor gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung, der die Kündigung beziehungsweise Abberufung trägt.

Nach Absendung der Kündigung sollte parallel die Übergabe der Unterlagen organisiert werden, wie im Ratgeber zum Wechsel der Hausverwaltung beschrieben.